Cần hiểu đúng về khu đô thị khép kín

Có thể nói, thị trường BĐS hiện nay đang rất sôi động với hàng trăm dự án được xây dựng và chào bán. Người mua nhà có nhiều sự lựa chọn hơn và cũng khắt khe, kỹ lưỡng hơn khi tìm hiểu nơi an cư lạc nghiệp. Một trong những tiêu chí quan trọng thu hút người mua nhà là tính đồng bộ khép kín của dự án.

Khép kín chứ không biệt lập

Những KĐT một thời được coi là kiểu mẫu như KĐT Văn Quán (Hà Đông, HN), KĐT Linh Đàm (Hoàng Mai, HN) đã từng làm mưa làm gió trên thị trường BĐS vì mật độ xây dựng thấp, cảnh quan xanh, cơ sở hạ tầng đầy đủ. Đây được coi là những KĐT mở, không gian xen lẫn cùng các khu dân cư khác. Nhưng sau một thời gian, quy hoạch ở những KĐT này bị phá vỡ với hàng loạt những tòa nhà chung cư mọc lên chi chít. Không gian sống chật hẹp, ùn tắc giao thông vào giờ cao điểm cùng với thiếu nhiều tiện ích ngay từ đầu đã khiến cho mô hình KĐT mở này không còn được ưa chuộng.

Thay thế cho những KĐT mở như trên, mô hình KĐT khép kín nổi lên như một xu hướng mới khi ngày càng được các chủ đầu tư áp dụng, đặc biệt là ở phân khúc BĐS trung, cao cấp.Tuy nhiên, hiểu thế nào là “KĐT khép kín” đang là một vấn đề gây tranh cãi.

Qua khảo sát, rất nhiều người mua nhà hiện nay đang hiểu cụm từ “KĐT khép kín” đồng nghĩa với việc được sống trong một KĐT đóng hoàn toàn về không gian, ngăn cách tách biệt với hẳn những khu vực khác.

Tuy nhiên, cách hiểu này khác với cách hiểu của các chuyên gia trong lĩnh vực. Theo ông Nguyễn Minh Tuấn – Chủ tịch kiêm TGĐ công ty Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings), người mua nhà không nên hiểu từ “khép kín” theo nghĩa đen như vậy. Bản chất của KĐT khép tín là có cơ sở hạ tầng, tiện ích đồng bộ và có sự tách bạch tương đối với các KĐT, khu dân cư xung quanh. Có thể kể đến các KĐT khép kín ở Hà Nội như Vinhomes Times City, Vinhomes Royal City, Goldmark City, Mandarin Garden, Splendora,…

Ông Tuấn cho biết, khái niệm “khép kín” chủ yếu thể hiện ở các tiện ích đầy đủ, đa dạng, đáp ứng mọi nhu cầu sinh hoạt, học tập, vui chơi giải trí. Cư dân sinh sống trong các KĐT khép kín trừ việc phải di chuyển ra ngoài vì công việc, còn lại tất cả các nhu cầu khác đều được cung cấp tại chỗ. Với những KĐT cao cấp gần như không thiếu bất cứ dịch vụ gì, từ trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện cho đến rạp chiếu phim, bể bơi, phòng tập gym, spa, nhà hàng…

Trước cách hiểu của không ít người mua nhà hiện nay là dự án đã “khép kín” thì phải xây tường rào bảo vệ và không cho người ngoài vào tùy tiện, giống như một khu biệt lập hoàn toàn, ông Tuấn cho rằng cách hiểu này cũng có một phần đúng. Nhưng dù dự án có xây hàng rào bảo vệ thì có vẫn phần đường đấu nối ra ngoài, thông với các đường giao thông khác, không có dự án nào được xây tường bao kín hoàn toàn. Việc xây tường hay trồng cây ngăn cách là nhằm mục đích đảm bảo an ninh, tạo thẩm mỹ cảnh quan cũng như xác định ranh giới của dự án. Theo một kiến trúc sư quy hoạch, việc xây các khu tường rào bao quanh không do Chủ đầu tư quyết định, mà thuộc thẩm quyền của Chính quyền địa phương và tuân theo quy hoạch chung của thành phố.

Một chuyên gia BĐS giải thích việc cư dân đang hiểu sai khái niệm “khép kín” là do khi tìm hiểu mua nhà đã bị các nhân viên tư vấn thường là từ các đại lý bán hàng cấp 2 – giới thiệu dự án khép kín, ngăn cách hoàn toàn bằng tường bao với những khu lân cận, người ngoài không vào được. Trong hợp đồng mua bán, thường các chủ đầu tư (CĐT) chỉ dùng các từ như “KĐT khép kín”, “tách biệt” còn không có giải thích cụ thể.

Vị chuyên gia này cũng khuyến cáo người mua nhà nên tự tìm hiểu, chủ động làm việc trực tiếp với CĐT, cơ quan chức năng để có thông tin chính xác chứ không nên tin hoàn toàn vào những lời giới thiệu của nhân viên các sàn BĐS. Không có dự án nào là biệt lập hoàn toàn và muốn biết dự án sẽ thông ra đâu, bao nhiêu hướng thông ra ngoài thì phải xem quy hoạch, thiết kế được phê duyệt ban đầu.

Chia sẻ về khái niệm KĐT khép kín, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội nhận định, không có KĐT nào ở Việt Nam khép kín hoàn toàn về mặt không gian với bên ngoài. Chỉ trừ lúc đang thi công thì quây tôn rào kín toàn bộ dự án còn khi đã hoàn thành dự án thì trách nhiệm của CĐT là phải tiến hành đấu nối hạ tầng với hệ thống giao thông chung và phải bàn giao hạ tầng cho chính quyền địa phương quản lý. Khái niệm “khép kín” ở đây chỉ mang tính tương đối.

KĐT khép kín có gì ưu việt?

Điểm ưu việt đầu tiên của 1 KĐT khép kín phải kể đến là tiện ích đầy đủ, hiện đại, đáp ứng hầu hết các nhu cầu cơ bản của người dân như: ăn uống, sinh hoạt, giải trí, tiêu dùng, giáo dục. Có thể kể đến một số KĐT có tiện ích khép kín như KĐT Ecopark (Hưng Yên) với trường học quốc tế, khu vui chơi giải trí, bệnh viện, thể dục thể thao, trung tâm mua sắm…; KĐT Vinhomes Royal City với trung tâm thương mại, hệ thống trường quốc tế liên cấp Vinschool….
times city

Và ngay cả tổ hợp Goldmark City, dù đang vướng vào những vấn đề tranh chấp về khái niệm, nhưng các chuyên gia vẫn cho rằng khu đô thị này hoàn toàn đủ điều kiện để được xem là khép kín về tiện ích với những dịch vụ như: về giáo dục, chăm sóc sức khỏe, an sinh, mua sắm, giải trí, không gian xanh đồng bộ…

Với KĐT khép kín, các tiện ích chủ yếu phục vụ cho cư dân của dự án. Có những tiện ích chỉ dành riêng cho cư dân để đảm bảo tối ưu hiệu suất sử dụng, thường là bể bơi, phòng sinh hoạt cộng đồng, thư viện. Với những tiện ích tính phí dành cho cả người ngoài sử dụng thì cư dân sẽ được giảm giá.

Điểm ưu việt tiếp theo là hệ thống an ninh. Bên cạnh tiện ích khép kín thì an ninh chặt chẽ, khép kín cũng là một trong những tiêu chí quan trọng để tạo nên một KĐT khép kín đúng nghĩa.

Nói về KĐT khép kín có an ninh hàng đầu hiện nay phải kể đến các dự án nhà ở của CĐT Vingroup khi luôn áp dụng mô hình hệ thống an ninh đa lớp theo công nghệ hiện đại nhất, bao gồm: hệ thống an ninh tiên tiến với những trang thiết bị hiện đại, đội ngũ nhân viên an ninh chuyên nghiệp trực 24/7, đội bảo vệ tuần tra thường xuyên.
ecopark

KĐT có quy mô lớn nhất miền Bắc với diện tích gần 500ha là Ecopark cũng được đánh giá là khép kín, đảm bảo về an ninh. Tuy không gian khá mở nhưng với số lượng hiện tại gần 200 nhân viên, hệ thống an ninh chuyên nghiệp hoạt động 24/24 bao gồm lực lượng tuần tra cơ động kết hợp tại các chốt với sự trợ giúp của hệ thống camera và các thiết bị an ninh khác được bố trí tại các vị trí trọng yếu của toàn bộ dự án, đảm bảo tất cả các lối ra vào của các khu dân cư và toàn dự án được kiểm soát chặt chẽ.

Một dự án đang gây xôn xao gần đây, tuy nhiên, cũng được giới chuyên gia đánh giá thuộc nhóm KĐT khép kín về tiện ích và an ninh, đó là KĐT TNR Goldmark City với hệ thống an ninh 3 lớp. Các lớp an ninh ở đây bao quanh khu vực khuôn viên, cảnh quan, quảng trường; lớp an ninh tại sảnh thang máy, hệ thống thẻ từ thang máy dành riêng cho cư dân; lớp an ninh tuần tra và hệ thống camera an ninh tại từng tầng căn hộ nhằm đảm bảo trật tự, an toàn cho KĐT…